No requerir a mi inquilino el pago formalmente ¿puede impedir su desahucio?

El caso que se presenta en el Juzgado es la de un propietario de una vivienda que interpone una demanda  frente al arrendatario solicitando la acción de desahucio y el pago, por adedeudarle el abono de las rentas de varios meses de alquiler.

Van a determinarse la concurrencia o no de los motivos requeridos por ley para que proceda la enervación del desahucio-acción que permitiría al arrendatario evitar el desahucio- todo ello atendiendo a los términos del requerimiento que le realizó el propietario de la vivienda.

Las respectivas resoluciones recaídas en este tema van a ser recurridas por el demandante llegando en vía de casación al Tribunal Supremo, Sala Primera. Por su parte, tanto la sentencia de la Audiencia provincial como la del Juzgado de Primera Instancia, declaran enervada la acción de desahucio de la vivienda sobre un contrato de arrendamiento celebrado en el año 1956.

Los hechos probados son en primer lugar el envío por parte del propietario de la vivienda en el mes de junio del año 2012 de un acta notarial de requerimiento y notificación, referida a la actualización de rentas y de otros conceptos -suministros de carbón, portería, IBI- así como la repercusión del importe de obras realizadas en el inmueble, la cual dice así:

“Por lo anterior y a modo de resumen, desde el siguiente mes de mayo de 2012 y hasta el de julio del mismo año  deberá Ud. ingresar como renta la cantidad de 89,18 euros en la cuenta abierta….

Por su parte y en concepto de suministros de carbón, seguros, portería, gastos de comunidad e impuesto de bienes inmuebles, deberá Ud. abonar la cantidad total de 4.429,18 euros a ingresar en 4 plazos, desde el próximo mes de mayo y hasta el de agosto, a razón de 1.107,29 euros mes”.

Debido a los términos de dicho requerimiento de pago al arrendatario, la cuestión planteada en el recurso de casación es si el requerimiento realizado en su día por el arrendador cumple o no los requisitos del artículo 22.4 de la L.E.C para tener plena virtualidad jurídica y, consecuentemente, se puede dar o no por enervada la acción como se pide por el demandado y que la sentencia acoge, toda vez que no se discute que este consignara la cantidad reclamada en la demanda.

Para que un requerimiento tenga como efecto impedir la enervación de la acción de desahucio debe reunir una serie de requisitos, incidiendo la Audiencia en estos:

” el arrendador aprovecha una comunicación remitida con la finalidad de actualizar rentas, conceptos asimilados y repercusión de obras, para en párrafo aislado reclamar el pago de cantidades adeudadas por impago rentas indicando una cantidad alzada y de cantidades asimiladas por importe total, pero y lo que es mas importante…, sin indicar la finalidad del requerimiento y sin un concreto apercibimiento o concreción; por tanto, ha de afirmarse la inexistencia, parquedad y falta de concreción del requerimiento realizado remitido por la parte arrendadora al arrendatario que referencia alguna contiene siquiera en los términos de interpretación estricta del art. 22.4 de la L.E.C con lo que no puede afirmarse que el citado requerimiento cumple con los requisitos mínimos exigidos para impedir la enervación del desahucio por el arrendatario”.

El arrendador alega un único motivo, por infracción, inaplicación del inciso final del último
párrafo del artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con la concurrencia de interés casacional, por existir jurisprudencia contradictoria entre distintas Audiencias Provinciales acerca de los requisitos y del contenido del requerimiento establecido en el precepto que se considera infringido. Motivo este estimado por la Sala.

Artículo 22.4 de la LEC, inciso último del último párrafo:

“Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”.

En relación a la notificación notarial de la cuantía que debe pagar por diversos conceptos, así como al requerimiento de pago de las cantidades adeudadas “a ingresar en 4 plazos, desde el próximo mes de mayo y hasta el de agosto, a razón de 1.107,29 euros mes” , y del consiguiente incumplimiento por parte del arrendatario es lo que motiva tanto la demanda de desahucio como la reclamación de cantidad.

El TS se refiere a la sentencia nº 302/2014, de 28 de mayo , por haber dado una respuesta definitiva a la cuestión que se plantea en la interpretación del artículo 22 LEC donde se exige:

“1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.”

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago”.
Asimismo, se refiere a la sentencia referida antes en cuanto a la información que se traslada al arrendatario, cuando dice que

“es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.

No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.

Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 (rec. 1507/2004 ), la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada”.

Finalmente el Fallo de la sentencia del Tribunal Supremo es:

FALLAMOS

1.- Estimar el recurso de casación formulado por la representación legal de don Basilio , contra la sentencia dictada por la Ilma. Audiencia Provincial de León -Sección 1ª- de 4 de abril de 2013 , la que casamos y dejamos sin efecto, así como la dictada el 29 de octubre de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia número uno de León en autos de juicio Verbal núm. 981/2012, en lo que se refiere a la enervación de la acción, y, en su lugar, estimamos la demanda formulada por don Basilio contra don Clemente , fallecido sin haberse producido la sucesión procesal, declarando haber lugar al desahucio interesado, con apercibimiento al demandado de proceder a su lanzamiento y a su costa si no desaloja la vivienda en el plazo que al efecto se confiera;
2.- Se fija como doctrina jurisprudencial, la siguiente: el requerimiento de pago que se hace al amparo artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.
3.- Se imponen al demandado las costas de la 1ª Instancia y no se hace especial declaración de las de apelación ni de las de este recurso.

Es la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera,  335/2014, de 23 de junio de 2014. Recurso número 1437/2013.

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