No pagar la tasa de basura ¿Permite resolver el contrato de arrendamiento?

El impago de la tasa de basura se asimila a la falta de pago de la renta de un contato de arrendamiento, también del celebrado bajo la LAU de 1964. El arrendatario debe asumir su pago no solo por considerarse un servicio en su beneficio exclusivo sino por ser este un mandato legal. 

La propietaria de una vivienda alquilada, tras el impago de la tasa de basura por la inquilina, presenta ante el Juzgado de Primera Instancia demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago, y reclama las rentas o cantidades análogas, solicitando que la sentencia “ declare haber lugar al desahucio, así como resuelto el contrato de arrendamiento, y se condene al arrendatario al pago de la cantidad adeudada, más las cantidades que se devenguen durante la tramitación del presente litigio hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca arrendada más el interés legal-artículo 1108 del Código Civil- desde la fecha de los respectivos impagos hasta la fecha de la sentencia, y desde esta fecha incrementándose el interés legal en dos puntos con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada”.

La sentencia que se dicta en el Juzgado de Pimera Instancia es desestimatoria de la demanda, frente a la cual la arrendadora presenta recurso de apelación ante la Audiencia Provincial. En esta ocasión se dictará sentencia estimatoria de la demanda, de 22 de mayo de 2013:

« ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación de DÑA. Nuria contra la sentencia de fecha 7 de marzo de 2012, dictada en el juicio verbal nº 1685/2011 del Juzgado de Primera Instancia n° 5 de Granollers, SE REVOCA dicha resolución, dictándose otra en su lugar por la que estimando sustancialmente la demanda, se resuelve el contrato de arrendamiento que liga a las partes y se condena a la demandada, Dña. Caridad , a desalojarla y dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora dentro del plazo legal bajo apercibimiento de lanzamiento así como al pago de la suma de 106,07 € con más los intereses legales desde la interpelación judicial y de las costas de primera instancia. No se hace mención especial respecto a las costas del recurso ».

Finalmente llega ante el Tribunal Supremo el recurso de casación por interés casacional presentado por la arrendataria, el cual desestima.

Como doctrina jurisprudencial señala la sentencia de Pleno de 12 de enero de 2007 , recurso nº 2458/2002,  que dice así:

“el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964″

Doctrina reiterada a su vez en las sentencias de 24 y 26 de septiembre, 3 de octubre y 7 de noviembre de 2008, de 15 de junio de 2009, recurso nº 2320/2004, y de 11 de julio de 2011, recurso nº 642/2008.

Por otro lado, en sentencia de 20 de julio de 2011, recurso 352/2009, se reitera la siguiente doctrina jurisprudencial:

“el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como cantidades asimiladas a la renta, y su impago es causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964».

Se entenderá por cantidades asimiladasa la renta-artículo 114.1ª-aquellas cuyo pago deba asumir el arrendatario por mandato legal, razonando el Tribunal Supremo que, debe emplearse una fórmula abierta que, habrá de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable, argumentando lo siguiente:

“Si bajo la vigencia de la LAU de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la  LAU de 1994 lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI y el coste de los servicios y suministros ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato. Lo contrario supondría forzar al arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta.

Por otro lado, la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad- art. 3 del CC-lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la LAU de 1964 ha de comprender actualmente tanto el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles como el del coste de los servicios y 6 suministros, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la LAU de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la LAU de 1964, opere la resolución para los primeros -a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos, amparados por un derecho de prórroga indefinido y en los que, por tanto, la máxima protección concedida al arrendatario debe verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones”

Se cumple así con los términos de la disposición transitoria 2ª letras A) y C) 10.2 y 10.5 de la LAU de 1994, puesto que en ella se autoriza al arrendador a repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la propia LAU de 1994, exceptuándose el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean a cargo del arrendador.

 

FALLAMOS

1º.- Desestimar el recurso de casación por interés casacional interpuesto por la demandada D.ª Caridad contra la sentencia dictada el 22 de mayo de 2013 por la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona .

2º.- E imponer las costas al recurrente.

Es la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 749/2015 de 30 de diciembre de 2015, Recurso número 2164/2013.