Si la promotora se retrasa en entregarme la vivienda ¿puedo resolver el contrato?

Resulta no poco común que tras celebrarse un contrato de compra de vivienda, la vendedora se retrase en la entrega. Esto puede ocasionar que el comprador quiera resolver el contrato en base al incumplimiento del mismo.

En el caso que nos ocupa hoy, el contrato de compraventa se firma el día 4 de diciembre de 2007, estando la entrega de la vivienda prevista para el mes de marzo de 2009, mientras que la obra se finalizó en junio, si bien no  se obtuvo la licencia de primera ocupación hasta finales de septiembre de 2009.

No obstante va a ser la compradora la parte demandada.

Centrándonos en los hechos, en fecha 8 de julio de 2009 la promotora envía un burofax a la compradora informando de la terminación de las obras, en este se le requiere para quevaya gestionando el otorgamiento de escritura pública notarial.

Tras obtener la licencia de primera ocupación remite un segundo burofax el día 28 de septiembre de 2009 donde le informa de su obtención, y le requiere de nuevo para que otorgue la escritura.

La compradora no va a contestar a ninguno de los dos requerimientos. Tampoco la compradora hizo alegación alguna relacionada con el retraso, de menos de 6 meses, ni durante el periodo comprendido entre marzo y septiembre de 2009, ni con posterioridad al mismo, siendo únicamente tras la interposición de la demanda cuando aquella hizo alusión a dicho retraso como causa de resolución del contrato.

Inicialmente las peticiones al Juzgado de la mercantil son, que se declare la vigencia del contrato de compraventa celebrado, condenando a la demandada a otorgar escritura pública notarial de compraventa de los inmuebles a favor de la actora, con simultáneo abono a la actora de la parte del precio pendiente de pago.

La demandada que a su vez reconviene frente a la mercantil, y que solicita al Juzgado que declare resuelto el contrato existente entre las partes  por darse un incumplimiento grave y resolutorio por la mercantil,  ahora demandada, y devuelva las cantidades entregadas a cuenta para el cumplimiento del contrato.

Toda resolución contractual que tenga su fundamento en lo dispuesto por el artículo 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, reqiuerirá, tal y como exige el Tribunal Supremo en sentencia de 10 de septiembre, que el comprador ejercite su derecho y opte por la resolución antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de la escritura pública, puesto que la vivienda estaría ya terminada y en disposición de ser entregada, a pesar de que la fecha estipulada para su entrega fuera anterior a la efectiva

STS de Pleno de 5 de mayo de 2014 –

Literalmente el TS afirma que” de no hacerlo así, esto es, si interesa la resolución después de haber sido requerido por el vendedor, cabe apreciar mala fe y denegar su pretensión resolutoria.

En este sentido, la citada STS de Pleno de 21 de enero de 2015 reconoce la posibilidad de que la resolución del contrato a instancia del comprador pueda denegarse, pese a la existencia de retraso en la entrega, por mala fe del propio comprador.

Y en aplicación de este criterio, la reciente STS de 30 de abril de 2015, rec. nº 1600/2012, rechaza la pretensión resolutoria de un comprador tras apreciar su mala fe, en la medida que invocó por vez primera la existencia de retraso en la entrega de la licencia de primera ocupación en el escrito de demanda, sin que nada dijera en el primer requerimiento de resolución que dirigió previamente a la vendedora, cuando la construcción ya estaba terminada, y sí la mencionara en el segundo requerimiento dirigido al vendedor, cuando la licencia de primera ocupación ya se encontraba en trámite de concesión.

Finalmente el Tribunal Supremo desestima el recurso de casación por interés casacional presentado por la demandada reconviniente.

Es la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2015,  Recurso nº 1377/2013.

Artículos relacionados:

El artículo 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas dice así:

Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.

En contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo a los efectos prevenidos en el título XV del libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades a que el cesionario tuviera derecho, de acuerdo con lo establecido en esta Ley.

Lo dispuesto en los dos párrafos anteriores se entiende sin perjuicio de los demás derechos que puedan corresponder al cesionario con arreglo a la legislación vigente.”

Normativa relacionada:

La Ley 57/1968, de 27 d julio, ha sido derogada, con efectos de 1 de enero de 2016, por la disposición derogatoria 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre,Ref. BOE-A-1999-21567. en la redacción dada por la disposición final 3.4 de la Ley 20/2015, de 14 de julio. Ref. BOE-A-2015-7897.

Sentencias relacionadas:

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Civil,  204/2016, nº de Recurso 2925/2013, de 1 de abril de 2016. Desetima el recurso de casación presentado por los compradores de la vivienda. Licencia de primera vivienda.